婚后买房写一个人名算共同财产吗：法律要件、举证规则与诉讼策略全解析

一、问题提出：房产证上的“一人名”为何引发离婚房产争夺战

在苏州离婚律师事务所的日常咨询中，婚后买房写一个人名算共同财产吗长期占据咨询榜前三。许多当事人误以为“谁署名谁所有”，直到离婚时才惊觉房产可能被分割。厘清署名与产权的法律边界，是避免“房产变未知数”的第一道防线。

二、规范梳理：民法典1062条对婚后房产权属的三重推定

2.1 时间推定：婚姻登记日至离婚判决生效日

只要购房合同签订于婚姻关系存续期间，即先推定为共同财产，与署名人数无关。婚后买房写一个人名算共同财产吗的初步答案由此奠定。

2.2 来源推定：工资奖金与经营收益自动纳入

用婚后工资、年终奖、经营分红支付的房款，无论流经谁的账户，均视为共同出资，房产份额一人一半。

2.3 登记推定：不动产登记簿的“推定效力”可被反证推翻

民法典215条明确登记仅具权利推定效力。若另一方能证明购房款全部源于婚前个人存款，则房产可认定为个人财产。

三、例外情形：五种“写一人名”仍归个人所有的封闭清单

3.1 婚前个人存款全额付款且登记在自己名下

需提交银行流水证明资金存入时间在结婚登记之前，且流水连续无混同。

3.2 遗嘱或赠与合同明确只归一方

父母出资须在赠与协议中写明“仅赠与自己子女一方”，并进行公证，缺一行字都可能被认定为对夫妻双方的赠与。

3.3 婚前房产出售后全款置换新房

旧房变现资金需单独存入专用账户，避免与婚后收入混同，否则视为部分共同出资。

3.4 夫妻书面约定实行分别财产制

约定须采用书面形式，最好进行公证，口头或微信记录均不足以对抗第三人。

3.5 人身损害赔偿金全额购房

伤残赔偿金具有人身专属性，用于购房且登记在受害方一人名下的，可认定为个人财产。

四、举证责任：主张个人财产一方的“三步闭环”证据链

4.1 资金来源证明

提交婚前银行存款、股票、基金、理财产品对账单，时间轴需覆盖购房款支付日前六个月。

4.2 资金走向证明

通过银行转账记录构建“个人账号—开发商监管账号”的封闭路径，避免出现婚后工资汇入该账号的痕迹。

4.3 产权登记合理解释

说明为何只登记一人姓名，例如贷款银行要求主贷人必须与购房人一致，且另一方出具过放弃声明。

五、分割规则：当房产被认定为共同财产时法院如何“折价补偿”

5.1 评估时点的确定

以起诉离婚日为基准日，若房价波动剧烈，可申请以法庭辩论终结日为评估日。

5.2 折价计算公式

（房屋现值－剩余贷款）× 50% ＝ 一方应付折价款。若存在未成年子女抚养权归属，获得抚养权方可酌情多分10%—20%。

5.3 支付方式与担保

一次性支付有困难的，可判决分期三年，但需提供足额财产担保或保证人，逾期按日万分之一点七五计息。

六、贷款房特殊处理：未结清按揭房的“带押分割”流程

银行作为抵押权人不同意变更借款人的，法院通常判房产归主贷人所有，由其继续还贷并给对方折价补偿。补偿款计算需扣除未来利息，苏州离婚律师事务所提示：提前与银行沟通“转按揭”可大幅降低执行难度。

七、程序指引：从诉前保全到执行的五个关键节点

7.1 诉前财产保全

发现对方有出售房产迹象的，可在离婚起诉前30日内向房屋所在地法院申请保全，需提供等额担保。

7.2 管辖法院选择

房产价值超过5000万元的，由中级人民法院管辖；普通案件由基层法院受理，避免级别错误导致移送。

7.3 评估机构协商

双方应在法院名册内协商选定评估机构，协商不成的，由电脑随机摇号，拒绝评估将承担不利推定。

7.4 折价款支付期限

判决生效后30日为履行期，逾期另一方可申请拍卖房屋，拍卖款优先清偿贷款后分割余额。

7.5 执行异议之诉

若案外人主张房产实际归其所有，需在执行异议裁定送达后15日内另行提起异议之诉，逾期视为放弃。

八、常见误区：当事人最容易陷入的六大“认知陷阱”

1 认为“谁出钱写谁名”天经地义，忽视婚后收入法定共同属性；2 将父母转账备注为“生活费”而非“购房款”，导致赠与性质难以确定；3 口头约定“房产归我”却无书面证据，法院不予采信；4 为省税费登记为“按份共有1%与99%”，离婚时仍被认定为共同财产；5 擅自出售房产并转移价款，被判决少分或不分；6 迷信“净身出户”协议，未进行公证被认定无效。婚后买房写一个人名算共同财产吗的答案，往往藏在细节证据里。

九、结语：让法律成为房产规划的“隐形共有人”

房产署名只是技术动作，产权归属才是法律结果。无论是婚前存款置换、父母资助购房，还是婚后共同还贷，都应在交易发生时留存书面痕迹、封闭资金路径、明确赠与意思。苏州离婚律师事务所提醒：把“万一离婚”的假设提前嵌入购房流程，才是真正的成本最低的保险。