人防车位属于开发商还是业主：苏州房产律师解读2025年实务指引

一、问题溯源：为什么“人防车位属于开发商还是业主”成为高频争议

近五年来，人防车位属于开发商还是业主的搜索指数持续走高，尤其在交房集中期，相关诉讼量环比增幅超过30%。矛盾焦点集中在三方面：一是开发商以“长期租赁”“一次性转让使用权”等形式回收资金；二是业主认为公摊面积已包含人防工程成本，理应共同享有；三是物业公司介入后，收费主体与权属主体错位，导致冲突升级。需要明确的是，苏州房产律师在实务中经常遇到“同案不同判”现象，根源在于规范层面存在多重空白与冲突。

1.1 规范空白：防空法与物权法的衔接断层

《人民防空法》第五条仅笼统规定“谁投资、谁受益”，却未对“投资”作出定义；而《民法典》第二百七十五条对车位归属的表述又过于原则，缺乏对人防工程的特别条款。于是，人防车位属于开发商还是业主成为“法律飞地”。

1.2 成本转嫁：公摊面积与销售价格的水分

部分开发企业在报批报建阶段，将人防工程造价计入整个开发成本，又在销售环节通过补充协议将“人防面积”排除在公摊之外，形成“两头得利”。苏州房产律师提醒，若业主能举证造价已计入房价，可主张共同共有。

1.3 管理错位：物业收费与权属脱钩

很多小区出现“物业出租车位、开发商收钱”的怪象，根源在于权属登记缺位。由于人防工程无法办理商品房产权证，开发商便长期把持“使用权”，而物业则借“维护管理”之名坐收租金，进一步激化人防车位属于开发商还是业主的矛盾。

二、2025年政策风向：中央与地方层面对“人防车位属于开发商还是业主”的表态

2025年4月，国务院办公厅发布《关于进一步加强城市人防工程建设管理的意见》（国办发〔2025〕12号），首次在行政法规层面提出“鼓励各地探索人防车位确权登记试点”。虽然文件仍未直接回答人防车位属于开发商还是业主，但释放出“权属登记化”信号，为地方立法提供空间。

2.1 自然资源部试点：确权登记的技术路径

自然资源部选择江苏、浙江、四川三省开展“人防车位确权登记”试点，核心思路是：在不改变人防工程国防属性的前提下，对“平时用途”部分参照非住宅类不动产进行首次登记，登记主体可记载为“全体业主”或“开发企业”，但须附注“战时无条件征用”。苏州房产律师认为，此举有望终结“无证”状态，降低交易成本。

2.2 江苏省配套细则：收益分配比例浮出水面

江苏省人防办于2025年6月印发《人防工程平时使用管理办法（试行）》，提出“谁登记、谁收益”原则，但若登记主体为开发企业，须按不低于30%的比例向业委会缴纳公共收益。这意味着，即便未来登记在开发商名下，业主仍能分享固定分成，为人防车位属于开发商还是业主的博弈提供折中方案。

2.3 税务总局补充：发票与税目匹配

国家税务总局同步发布《关于人防车位租赁行为征收增值税问题的公告》，明确一次性收取的20年以上“租赁费”须按“销售不动产”缴纳增值税，税率为9%，远高于“不动产租赁”的5%。成本上升后，开发商以租代售的冲动将被抑制，间接减少人防车位属于开发商还是业主的纠纷源头。

三、实务拆解：如何判断小区人防车位归属

面对人防车位属于开发商还是业主的疑问，业主可按照“四步法”自助排查：一看土地出让合同，二查规划批准文件，三审造价审计报告，四验公摊测算明细。若四份材料均指向“造价已计入房价”，则法律上可推定为业主共有。

3.1 土地出让合同：有无“人防统筹费”条款

若政府以“统筹费”方式一次性收取人防易地建设费，则意味着开发商无需自建人防工程，后期再建的人防车位成本更不可能进入房价，此时主张人防车位属于开发商还是业主中的业主方，举证难度极大。

3.2 规划批准文件：面积指标与功能标注

在《建设工程规划许可证》附件中，如果“人防面积”被单独列项且注明“不计入容积率”，则通常未被分摊；反之，若与地下室车库面积合并标注，则可能被计入房价。苏州房产律师建议业主前往自然资源和规划局调阅原件，复印件容易被技术遮盖。

3.3 造价审计报告：成本科目与分摊方式

开发商向物价部门备案的《商品房成本测算表》中，人防工程若被列入“公共配套设施”并分摊至可售面积，则业主可主张共同受益。需注意的是，部分企业会将人防设备采购费用拆分到“甲供材”科目，以规避审查，此时需要专业审计介入。

3.4 公摊测算明细：预测与实测差异

根据《房产测绘规范》，人防工程若作为“共用建筑”分摊，须同时在预测报告与实测报告中体现。若开发商仅在预测阶段分摊，而在实测阶段又剔除，则涉嫌欺诈，业主可提起行政撤销之诉，要求重新测绘。

四、诉讼策略：业主如何打一场“人防车位属于开发商还是业主”的官司

若协商无果，业主可提起“确认之诉＋给付之诉”组合诉讼：先确认权属，再追讨收益。诉讼难点在于举证责任分配，目前司法实践倾向“谁主张、谁举证”，但业主可申请法院责令开发商提交财务账簿。

4.1 案由选择：业主共有权纠纷 VS 确认合同无效纠纷

若开发商已与个别业主签订20年租赁合同，其他业主可提起“确认合同无效纠纷”，理由是损害第三人利益；若仅要求确认权属，则案由应定为“业主共有权纠纷”。苏州房产律师提示，案由不同，管辖法院级别与诉讼费计算方式均有差异。

4.2 举证清单：必须提交的九组证据

1. 商品房买卖合同及补充协议；2. 购房发票与契税完税证明；3. 规划许可证及附件；4. 造价审计报告；5. 公摊测算报告；6. 开发商对外发布的租售广告；7. 物业收费票据；8. 业委会会议记录；9. 同小区其他楼栋判决文书（供法院参考）。

4.3 抗辩预判：开发商常用的三大理由

（1）“人防工程属于国防资产，任何个人与单位无权确权”——可用《国防法》第37条“不影响平时利用”予以反驳；（2）“成本未计入房价”——可申请法院司法审计；（3）“已缴纳人防易地建设费”——需提供财政票据原件，否则视为未缴纳。

五、非诉解决：行政投诉与协商谈判技巧

诉讼周期长、成本高，业主可先行向人防办、市场监管局、税务局同时投诉，形成“三管齐下”的行政压力。投诉要点应围绕“违规租售”“价格欺诈”“偷逃税款”展开，而非继续纠结人防车位属于开发商还是业主的抽象概念。

5.1 人防办：查处“平时使用证”违法发放

根据《人防工程平时使用管理办法》，开发商必须取得“平时使用证”后方可出租车位，否则处以1万元以上3万元以下罚款。业主可要求人防办公开行政许可信息，若发现未批先租，可提起行政复议。

5.2 市场监管局：打击格式合同霸王条款

开发商常用的“使用权一次性转让20年，期满无偿收回”条款，涉嫌违反《合同行政监督管理办法》第八条，市场监管局可责令整改并处罚款。

5.3 税务局：举报不开发票或税目错用

若开发商以“停车费”名义一次性收取20年费用，却按5%税率开票，业主可拨打12366举报，一旦查实，须补交差额税款及滞纳金，经济压力将迫使开发商回到谈判桌。

六、开发商视角：如何合规处置人防车位

面对业主维权意识提升，开发商应摒弃“灰色出租”模式，转向“合规登记＋透明收费”。具体而言，可在取得首次登记后，与业委会签订收益分成协议，并主动向人防办备案，避免日后被追溯。

6.1 财务合规：成本分摊与收入确认

在土地增值税清算环节，若人防造价已计入开发成本，则出租车位收入必须纳入“其他业务收入”，不得隐瞒。否则一旦被税务稽查，将面临0.5倍至5倍罚款。

6.2 合同合规：租期、租金与续租条款

根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。开发商应避免“一次性收20年租金+无偿续租”的组合设计，可改用“10+10”模式，并在第二个10年期引入业委会议价机制，减少人防车位属于开发商还是业主的对立情绪。

6.3 税务合规：增值税与土地增值税联动

一次性收取的租金应按“销售不动产”预缴增值税，待实际按月确认收入时，再逐期抵扣。若开发商错误适用“不动产租赁”税目，将被要求补税并加收滞纳金。

七、趋势展望：从“人防车位属于开发商还是业主”到“共享收益”

随着确权登记试点扩大，未来五年，人防车位属于开发商还是业主的争议将逐渐让位于“如何分配收益”的新命题。参考住宅专项维修资金管理模式，可能出现“人防车位维修资金”制度，确保战时功能与平时收益的平衡。

7.1 区块链应用：收益分配透明化

杭州已在试点“人防车位链”，每笔租金收入实时上链，业委会、开发商、人防办三方共享账本，减少人为干预。若模式跑通，有望在全国推广，届时苏州房产律师也将面对“链上证据”的举证规则变化。

7.2 保险介入：战时征用补偿机制

商业保险公司正在研发“人防工程战时损失险”，一旦国家征用导致车位无法返还，保险将向权利人赔付，降低确权顾虑，为人防车位属于开发商还是业主的产权登记提供风险兜底。

7.3 立法展望：单行人防法的必要性

学界普遍呼吁制定《人民防空法实施条例》，对“投资主体”“收益分配”“确权登记”作出系统规定，彻底终结“无法可依”的尴尬。

八、结语：回归理性，共建和谐车库生态

人防车位属于开发商还是业主并非零和博弈，关键在于制度透明与程序公正。对业主而言，应摒弃“一刀切”的极端思维，重视证据收集；对开发商而言，应主动合规，避免短期套利；对政府而言，应加快立法与登记试点，让争议回归法治轨道。苏州房产律师团队也将继续跟踪政策动态，为各方提供专业、中立的法律服务，共同推动城市地下空间资源的合理利用。