离婚律师事务所视角：假离婚买房子是否属于夫妻共同财产

一、问题缘起：当“技术性离婚”遭遇房产限购

近年来，部分城市陆续出台住房限购政策，使得“先离婚、后买房、再复婚”的曲线购房路径成为某些家庭规避限购的备选方案。然而，离婚律师事务所在接待咨询时发现，一旦后续感情生变或房价波动，围绕“假离婚”期间购置的房屋是否属于夫妻共同财产的争议便迅速升温。司法实践中，法院并不承认“假离婚”这一概念，只要依法办理离婚登记，婚姻关系即告解除，此后取得的财产原则上不再适用法定共同财产制。本文结合《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，从法律性质、出资证明、协议安排、复婚影响、证据固定五个维度，系统回答“假离婚买房子属于夫妻共同财产吗”这一高频疑问。

二、法律定性：离婚登记生效后，婚姻关系即告终结

1 规范依据

《中华人民共和国民法典》第一千零七十八条规定，婚姻登记机关查明双方自愿且对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的，予以登记，发给离婚证，解除婚姻关系。该条文并未设置“真假”区分，只要完成登记，离婚即发生法律效力。

2 实务解读

在A省B市中级人民法院2024年审理的一起案件中，夫妻双方为获取第二套房贷优惠，自愿签订离婚协议并办理登记。离婚后，男方以个人名义购入一套商品房并支付首付款。三个月后双方因琐事争吵，女方诉至法院，主张房屋系“假离婚”期间购置，应认定为夫妻共同财产。法院经审理认为，离婚登记一旦完成，即产生既判力，双方不再具有配偶身份，此后一方取得的财产不属于法定共同财产范围，遂驳回女方诉讼请求。该案例再次提示，所谓“假离婚”并不被法律认可，当事人必须承担真实离婚的法律后果。

三、出资证明：个人财产与共同财产的界分节点

1 时间节点

判断是否属于夫妻共同财产，首要考察财产取得时间。若购房合同签订、网签备案、产权登记均发生在离婚登记日之后，且购房款来源于离婚后一方个人银行账户，则该房屋原则上应认定为个人财产。

2 资金来源

《民法典》第一千零六十三条列明，一方婚前财产、因受到人身损害获得的赔偿或补偿、遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产等，属于夫妻一方个人财产。若离婚后购房资金全部来源于上述个人财产，且能提供银行流水、理财赎回记录、赠与合同公证书等证据，则房屋归属个人无疑。

3 混同风险

离婚律师事务所提醒，如果离婚后仍使用原共同账户支付首付款，或离婚后短时间内将原共同存款转入一方名下随即购房，法院可能认定资金混同，进而推定房屋具有共同财产属性。因此，务必在离婚协议中明确原有存款分割比例，并通过新开立个人账户完成购房资金流转。

四、协议安排：离婚协议中对房产的事先锁定

1 约定优先

《民法典》第一千零七十六条赋予当事人对财产分割的意思自治权。若双方在离婚协议中写明“离婚后任何一方以个人名义取得的房产归个人所有”，则该条款对双方具有法律约束力，可有效阻却未来可能产生的共同财产主张。

2 违约责任

为进一步降低风险，可在协议中设置违约金条款，例如“任何一方不得以‘假离婚’为由主张对方离婚后取得的房产为共同财产，否则应向守约方支付房屋总价20%的违约金”。虽然法院对违约金数额有酌减权，但该条款仍具有心理威慑与举证指引作用。

3 补充协议

若离婚时未对将来购房作出预判，离婚后亦可通过补充协议方式对房产权属进行约定。需要注意的是，补充协议应采取书面形式，并尽量由双方当面签字、捺印，必要时可邀请无利害关系的第三人见证或进行公证，以增强证明力。

五、复婚影响：再次登记并不当然恢复前段共同财产属性

1 复婚性质

复婚在法律上被视为新的婚姻登记行为，而非前段婚姻关系的延续。根据《民法典》第一千零四十九条，复婚须双方亲自到婚姻登记机关重新进行结婚登记。

2 财产转化

离婚后一方全款购买的房屋，即使在复婚后亦属于该方婚前个人财产，不因复婚而自动转化为夫妻共同财产。但若复婚后使用共同收入偿还该房屋剩余贷款，则共同还贷部分及对应增值，另一方有权在再次离婚时请求补偿。

3 约定重塑

复婚时，双方可再次签订婚前财产协议，对离婚后至复婚前各自取得的房产、股权、存款等进行列举并确认归属，避免“二进二出”式婚姻带来的叠加争议。

六、证据固定：避免口说无凭的四大抓手

1 银行流水

离婚后新开立个人账户，确保首付款、按揭款均从该账户划出，并留存银行盖章的流水原件。

2 合同备案

购房合同、网签备案表、契税完税凭证等文件记载的买受人信息、签约时间应与离婚登记日保持逻辑一致。

3 通信记录

若双方对“假离婚”事宜曾有微信、短信沟通，应及时进行录屏、截屏并申请时间戳认证，防止对方事后删除。

4 公证见证

对于高净值房产，可在购房前办理单身声明公证或离婚财产约定公证，由公证机构对“离婚后个人购房”的意思表示进行固化。

七、风险提示：离婚律师事务所的五点忠告

1 政策波动：限购、限贷、限售政策随时可能调整，提前确认当地住建、金融部门口径。

2 信用记录：离婚后以单身身份申请房贷，银行会重点核查首付款来源及还款能力，避免使用民间借贷等高杠杆资金。

3 税费成本：离婚后购房再复婚，可能产生契税、增值税、个人所得税等多重税费，需提前测算综合成本。

4 情感隐患：真实离婚的法律后果不可逆，一旦对方拒绝复婚或另有所爱，购房收益可能无法弥补情感创伤。

5 及时咨询：在签署离婚协议、补充协议、婚前协议等关键文本前，应第一时间联系专业离婚律师事务所进行合规审查，避免因措辞瑕疵导致条款无效。

八、结语：回归法律真实，摒弃投机心理

“假离婚买房子属于夫妻共同财产吗”这一问题的答案，归根结底取决于离婚登记的时间节点、购房资金的来源构成以及双方协议的具体约定。司法实践一再表明，任何试图以“技术性离婚”获取额外购房资格或贷款优惠的行为，都必须在真实离婚的法律框架内自负其责。对于已经置身其中的当事人，唯有通过完善的协议设计、严谨的资金路径与充分的证据固定，方能降低争议概率。未来，无论政策走向如何变化，尊重法律、尊重契约、尊重证据，始终是离婚律师事务所向每一位客户传递的核心价值观。