房地产律师详解：二手房被中介骗签阴阳合同的法律应对与维权路径

一、问题缘起：当“省税”变成“陷阱”

在存量房交易活跃的当下，房地产律师在咨询窗口常听到的疑问之一便是：“我怀疑二手房被中介骗签了阴阳合同，该怎么办？”所谓阴阳合同，通常指买卖双方就同一房屋签订两份价款不一致的合同：一份“阳合同”价款较低，用于向不动产登记中心、税务机关提交，以减少税费；另一份“阴合同”价款真实，用于实际履行。中介常以“行业惯例”“大家都这样”诱导当事人配合，然而一旦产生纠纷，低价的“阳合同”往往成为卖方拒绝按真实价款交房、买方无法足额贷款或索赔的“挡箭牌”。

1.1 阴阳合同的三重风险

1.1.1 民事风险：真实意思难以证明

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款明确规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”据此，“阳合同”中被压低的房价条款因构成虚假意思表示而被认定为无效，但“阴合同”若未采用书面形式或留存证据，买方将面临无法证明真实交易价格的困境。

1.1.2 行政风险：被追缴税款与罚款

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。配合签署低价“阳合同”即构成“少列收入”，买卖双方均可能被处罚。

1.1.3 刑事风险：触及逃税罪红线

《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款规定，纳税人采取欺骗手段不缴或者少缴应纳税款，数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，构成逃税罪，a高可处七年有期徒刑。虽然实践中刑事立案门槛较高，但交易金额巨大的豪宅、别墅一旦触发比例标准，仍可能被追究刑事责任。

二、识别陷阱：中介常用的五种话术

结合大量咨询案例，房地产律师总结出中介诱导签署阴阳合同的典型话术，购房者可据此提前预警：

2.1 “行业惯例”话术

“A省B市这里都按评估价报税，写高了您得多交几万元契税，不划算。”——中介利用购房者避税心理，将违规操作包装成“惯例”。

2.2 “贷款无影响”话术

“银行评估价本来就低，写低房价不影响您贷款，我们合作银行都懂。”——事实上，银行内部评估系统与网签价、计税价已联网，低价合同可能导致贷款额度缩水。

2.3 “监管安全”话术

“差额部分走资金监管，等过户后再解冻，安全有保障。”——一旦卖方挪用或监管账户设置不合规，买方仍需另案起诉追讨尾款。

2.4 “税费打包”话术

“我们帮您打包做税，一口价X万元，合同价写低一点，您不用再操心。”——中介往往借此收取高额“包税”费用，却未实际缴足税款，留下税务隐患。

2.5 “限时逼单”话术

“房东今天就要定，价格低了税也少，您赶紧签，错过就没了。”——利用时间压力阻断购房者咨询房地产律师或核实真实税费的机会。

三、真实案例：一份阴阳合同如何让买方损失八十万元

四、法律救济：四步维权路线图

一旦发现二手房被中介骗签了阴阳合同，购房者可按以下步骤寻求救济：

4.1 证据固定：72小时黄金期

1 立即收集与中介、卖方的全部微信、短信、邮件、通话录音；

2 调取银行流水，标注每一笔与房款相关的转账时间、金额、备注；

3 如已办理资金监管，向银行或公证处申请复印监管协议、解冻凭证；

4 若中介曾提供“包税”收据，务必留存原件。

4.2 行政投诉：同步启动税务稽查

向房屋所在地税务机关提交《涉税违法行为举报书》，要求对阴阳合同逃税行为立案稽查。根据《税收违法行为检举管理办法》第十六条，税务机关应在接到检举之日起十五日内告知是否立案。一旦立案，税务机关出具的《税务处理决定书》《税务行政处罚决定书》将成为民事案件中的重要书证，用以证明“阳合同”价格虚假。

4.3 民事诉讼：选择恰当的案由与请求

4.3.1 确认合同条款无效之诉

依据《民法典》第一百四十六条，请求法院确认“阳合同”中虚假价格条款无效。

4.3.2 继续履行或赔偿差额之诉

在确认虚假条款无效后，依据“阴合同”或补充协议，要求卖方继续按真实价款履行交房、迁户义务，或赔偿因无法履行导致的差价损失。

4.3.3 中介合同纠纷之诉

若中介未履行如实报告义务，依据《民法典》第九百六十二条，要求中介退还佣金并赔偿损失。

4.4 刑事报案：逃税罪与诈骗罪的边界

当中介或卖方以非法占有为目的，使用阴阳合同骗取买方超额房款后逃匿，数额达到诈骗罪立案标准（一般地区3000元至1万元起），可向公安机关报案。若卖方在之前五年内因逃税已被税务机关给予二次以上行政处罚又再次逃税，且数额较大，亦可依据《刑法》第二百零一条第四款追究逃税罪。

五、预防策略：签约前的七项“体检”

避免成为“阴阳合同”受害者，有效的方式是在签约前完成以下七项“体检”：

5.1 自行核算税费

登录国家税务总局全国增值税发票查验平台，输入房屋地址、面积、原值等信息，即可测算契税、增值税、个税金额。若中介给出的税额显著低于自算结果，即需警惕。

5.2 要求书面列明“净得价”

让卖方出具《房屋净得价确认书》，载明“本次交易卖方净得人民币X万元，因履行合同产生的全部税费由买方承担”。由此可反推真实总价，防止中介低报价格。

5.3 坚持全额资金监管

拒绝私下转账，所有房款（含所谓“装修补偿款”“家电折价款”）均须纳入银行或公证处资金监管账户，并在监管协议中写明“该款项为X房屋买卖合同项下房款的一部分”。

5.4 同步签订补充协议

若因合理理由需做低网签价，应由买卖双方与中介三方签订《补充协议》，确认真实成交总价、付款节点及违约责任，并注明“如与网签合同不一致，以本补充协议为准”。

5.5 留存沟通记录

任何关于价格、税费、付款方式的口头承诺，均须通过微信、短信或录音方式固定，避免使用“OK”“明白”等模糊表述，应明确回复“同意按X万元执行”。

5.6 提前咨询独立房地产律师

在交付定金前，至少留足48小时咨询房地产律师，对合同条款、税费计算、资金路径进行合法性审查，避免被中介“限时逼单”。

5.7 审慎选择中介

通过全国房地产经纪信用档案系统查询中介公司及经纪人信用记录，若发现存在“协助签订阴阳合同”行政处罚记录，立即更换中介。

六、常见疑问解答

6.1 阴阳合同是否一律无效？

并非全部无效。根据《民法典》第一百四十六条第二款，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。若“阴合同”具备真实意思表示且内容合法，可被认定为有效，但负有举证责任的一方需提供充分证据。

6.2 买方能否主张退契税？

可以。若税务机关已按“阳合同”低价计征契税，买方在民事诉讼中胜诉确认真实价格后，可凭法院判决书、税务稽查结论，向税务机关申请补缴或退还差额契税。

6.3 中介佣金能否要回？

若中介故意隐瞒真实税费或诱导签订阴阳合同，构成违约或欺诈，买方有权依据《民法典》第九百六十二条、第五百七十七条要求退还佣金并赔偿损失。

6.4 卖方反悔不想卖，能否以阳合同价解约？

不能。卖方若主张按“阳合同”低价解除合同，法院通常认定该价格条款无效，仍应按真实价款继续履行或承担违约责任。

6.5 贷款银行发现阴阳合同会如何处理？

银行有权根据《个人住房贷款管理办法》第十九条，以借款人提供虚假材料为由，宣布贷款提前到期、收回全部贷款，并计入央行征信系统，影响借款人信用记录。

七、结语：让交易回归真实

阴阳合同看似“省税”，实则暗藏民事、行政、刑事三重风险。对于普通购房者而言，经济且安全的方式是在交易前咨询专业房地产律师，用合法节税替代违规避税，用资金监管替代私下转账，用书面协议替代口头承诺。只有当买卖双方、中介、金融机构、登记机关共同尊重真实交易，存量房市场才能行稳致远。