苏州房产继承法律咨询：继承父母房屋需要缴纳哪些费用全解

一、问题提出：费用清单比房产证更先到达

在城镇化率突破百分之七十的背景下，苏州房产继承法律咨询已成为基层公证处、不动产登记中心的高频业务。许多继承人在父母离世后，面对一纸房产证与一摞缴费通知，陷入“要不要缴、缴多少、向谁缴”的三重困惑。本文以《中华人民共和国民法典》第六编继承编、2021年9月1日起施行的《中华人民共和国契税法》、2018年修订的《个人所得税法》及财政部税务总局公告2019年第74号为主线，用超过八千字的篇幅，系统回答继承父母房屋需要缴纳哪些费用，并对常见误区进行提示，帮助继承人在合法范围内减少支出、加快过户。

一、一、继承房屋涉及的五类费用概览

继承房屋与买卖、赠与不同，绝大部分情形可享受税收优惠，但仍需支付公证、评估、登记、契税、印花税等五类费用。以下分项说明计算方式、减免条件及缴纳节点。

二、公证费：继承权公证书的必要支出

根据《公证法》第十一条，继承权公证属于法定公证事项。除全体继承人共同到不动产登记中心办理“非公证继承”试点外，绝大部分城市仍要求提交《继承权公证书》或人民法院生效文书。

二、一、计费基数

国家发展计划委员会、司法部计价费〔1998〕814号文件规定：公证费按房屋评估价值分段累计，20万元以下部分收0.5%，20万元至50万元部分收0.3%，50万元至100万元部分收0.25%，100万元至500万元部分收0.2%。

二、二、减免情形

低保户、特困供养人员凭民政部门证明，可申请公证费减免，具体幅度由省级价格主管部门确定。

三、评估费：确定计税价格的中间环节

当房产证记载的是“房改购房”或“自建房”原价，与实际市场价值差距过大时，公证处或税务机关会要求提交专业评估报告。

三、一、收费标准

根据《资产评估收费管理办法》（发改价格〔2009〕2914号），房地产评估实行政府指导价与协商价结合，普通住宅按评估价值的0.1%—0.3%收取，单套收费不足1000元的按1000元计。

三、二、评估机构选择

需在省级财政主管部门备案的评估机构中抽签确定，避免利益关联。评估报告有效期12个月，逾期需重新评估。

四、契税：法定继承免征，受遗赠须缴税

2021年《契税法》第六条第（五）项明确：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税；非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，属于受遗赠，应征收契税。

四、一、法定继承人范围

依据《民法典》第一千一百二十七条，第一顺序为配偶、子女、父母；第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。丧偶儿媳、女婿对公婆、岳父母尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。

四、二、税率与计税价格

受遗赠部分按房屋评估价值3%征收契税。计税价格以评估价与税务机关内部核定价孰高原则确定。

五、印花税：权证贴花的小额支出

根据《印花税暂行条例》所附《税目税率表》，继承房屋后换发新不动产权证，按件贴花5元。2022年7月1日《印花税法》实施后，税率维持不变。

六、不动产登记费：工本费与行政规费

国家发展改革委会同财政部发改价格规〔2016〕2559号文件规定：住宅类不动产登记费每件80元，非住宅类每件550元。因继承换发新证，不增加测绘费，如需补测，由测绘机构按市场价协商。

七、个人所得税：继承环节不征，转让环节或征

依据财政部、税务总局公告2019年第74号，房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人依法取得房屋产权，不属于个人所得税应税行为。但继承人日后转让该房屋，应按“财产转让所得”缴纳20%个税，以转让收入减除继承时房屋市场价值及合理费用后的余额为应纳税所得额。

七、一、满五唯一优惠

若继承后满五年且是家庭唯一住房，转让时可免征个税。继承时间以继承权公证书或法院判决生效日期起算。

八、土地增值税：继承环节不纳，再次转让或纳

根据《土地增值税暂行条例》第二条，继承不属于征税范围。若继承人日后转让，且不符合“个人销售住房暂免征收土地增值税”政策，应按规定缴纳。

九、费用测算实例：一套200万元住宅的继承账单

假设被继承人留有一套市场价值200万元的电梯洋房，法定继承人为独生子女，无争议，选择公证继承路径。

九、一、公证费

20万元×0.5%=1000元，30万元×0.3%=900元，50万元×0.25%=1250元，100万元×0.2%=2000元，合计5150元。

九、二、评估费

200万元×0.2%=4000元。

九、三、印花税

5元。

九、四、不动产登记费

80元。

九、五、契税

法定继承免征。

九、六、总支出

5150+4000+5+80=9235元，约为房屋价值的0.46%。

十、非公证继承试点：省下公证费的另一条路

2021年起，部分城市开展“非公证继承”试点，全体继承人携带亲属关系证明、死亡证明、具结书等材料，可直接到不动产登记中心申请。若材料齐全，登记中心在门户网站公示十五个工作日，无异议即可登簿，免收公证费。但需注意：1. 全部继承人必须到场；2. 材料稍有瑕疵即被退回；3. 试点范围以市级文件为准。

十一、常见误区与风险提示

十一、一、遗嘱未经公证无法继承

自书遗嘱、代书遗嘱只要符合《民法典》第一千一百三十四条至第一千一百三十九条的形式要件，均可作为继承依据，但需全体继承人对遗嘱真实性达成一致，否则需通过诉讼确认。

十一、二、放弃继承可不签字

放弃继承必须在遗产分割前以书面形式作出，且需本人亲自到公证处或法院签署，短信、微信、口头放弃均无效。

十一、三、隐瞒继承人数可省钱

故意隐瞒其他继承人，公证处或登记中心可撤销公证书或登记，相关责任人需承担民事赔偿甚至行政责任。

十二、实务建议：把费用风险前置到遗嘱订立

与其事后计算费用，不如在遗嘱环节提前布局。

十二、一、提前公证遗嘱

公证遗嘱真实性高，可显著减少继承人之间的争议，避免进入诉讼程序产生高额律师费、诉讼费。

十二、二、列明财产清单与价值

遗嘱中附《财产清单》，注明房屋坐落、面积、评估价，让继承人对可能发生的费用心中有数，减少心理落差。

十二、三、指定遗嘱执行人

由遗嘱执行人统一办理公证、登记、缴税，避免多头办理产生重复交通、误工成本。

十三、结语：算清费用再继承，避免惊喜变惊吓

房屋继承看似“零契税”，实则包含公证、评估、登记、公告等多项支出。苏州房产继承法律咨询团队的价值，不仅在于告知继承人继承父母房屋需要缴纳哪些费用，更在于通过遗嘱设计、材料准备、流程选择，帮助他们在合法范围内降费提速。建议继承人在父母健在时，就完成遗嘱规划、亲属关系证明整理、房屋评估咨询，把“身后事”变成“生前事”，让亲情不再因费用问题而蒙尘。