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文章来源：常熟市律师协会公号
原文标题：常熟律师在行动｜关于“新型冠状病毒肺炎”疫情下相关法律问题的问答
首先，我们来看一下法律上对于情势变更的规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。相比因“不可抗力”而主张合同解除或变更，情势变更原则的适用需要诉诸于法院，但是需论证该情况不属于商业风险且导致继续履行合同对一方当事人显失公平。
关于房屋租赁合同的问题，需要分情况进行讨论：对于商业性质的租赁合同（如商铺、写字楼、厂房等），承租方可以尝试主张“情势变更”，由于租金定价既然已经考虑了营业收入的成分，在不能营业的情况下，出租人还需要按原来租金享受收益，对承租人来说会存在显失公平的可能。对于生活性质的租赁合同（如住房等），由于承租方可能会由于封路等相关原因不能及时返回工作地，在该期间无法履行租赁协议，因此对于房租是否可以适用“情势变更”也有一定的主张空间。
总结：如果疫情会导致整个租赁合同无法继续履行，那么可以尝试主张不可抗力来解除合同；如果只是导致合同暂时不能正常履行，但不会必然导致合同目的不能实现，则对于继续履合同而面临显失公平的一方，可以尝试主张“情势变更”依法维护自己的权益。
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