房屋租赁律师咨询：租客拖欠房租又不搬走怎么办——法定解除、诉讼流程与执行要点全解析

一、问题提出：面对“赖租”为何需要房屋租赁律师咨询服务

租客连续三个月未交租金，电话不接、微信不回，房门紧锁却拒不搬离，出租人若自行换锁、搬东西，极易被指控非法侵入或毁坏财物。及时获得房屋租赁律师咨询，可将“租客拖欠房租又不搬走怎么办”拆解为催告留痕、合同解除、诉讼立案、财产保全、强制腾退五个关键节点，既保障租金收益，又避免侵权风险。

二、法律渊源：现行有效规定对租赁合同解除的刚性约束

1.《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2.《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；承租人不返还的，出租人可以请求返还，也可以请求承租人参照租金标准支付房屋占有使用费。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条：因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：承租人拖欠租金累计达六个月，出租人请求解除合同的，人民法院应予支持；但承租人已支付大部分租金且同意支付剩余租金的除外。

上述条文共同构成出租人解除租赁合同、收回房屋的请求权基础。

三、催告留痕：起诉前必须完成的“四件套”

1. 书面催告

通过EMS邮寄《租金催缴通知书》，写明欠租期间、金额、限定支付期限（一般不少于十五日），留存寄件联、签收记录。

2. 电子证据

微信、短信、电子邮件截图应显示对方账号、具体内容、时间，必要时到公证处做“保全证据公证”。

3. 物业证明

请物业公司出具租客仍在房屋内生活、缴纳水电费的证明，证明房屋仍被占用。

4. 现场拍照录像

拍摄门外电表转动、快递堆积、室内灯光等，证明房屋处于被使用状态，注意不得擅自进入室内，避免侵权。

四、合同解除：通知方式与合理期限的把握

民法典并未规定“必须提前多久”通知，司法实践通常给予承租人不少于十五日的宽限期。宽限期满仍未支付，出租人可向合同载明地址、租客身份证地址、房屋地址同时邮寄《解除合同通知书》，并微信、短信同步送达。通知书应明确：合同自本通知送达之日解除，限租客三日内搬离并结清费用，逾期将提起诉讼并申请财产保全。

五、诉讼请求：租金、违约金、占用费如何组合

1. 欠租本金：自应付之日起至合同解除之日；2. 逾期付款违约金：合同约定日万分之三至万分之五的，法院一般支持，但超过年利率24%的部分可能调减；3. 合同解除后占用费：参照租金标准计算至实际腾退之日；4. 水电物业费：凭票据实主张；5. 律师费、保全担保费：合同明确约定由违约方承担的，可获支持。

六、管辖确定：为何必须向房屋所在地法院起诉

房屋租赁合同纠纷适用不动产专属管辖，只能由房屋所在地人民法院受理。若租客户籍地与房屋所在地跨市，出租人仍只能向房屋所在地法院立案，否则将被裁定移送，浪费两个月周期。房屋租赁律师咨询在接待当事人时，首先通过房产证、租赁合同锁定房屋所在地，防止出现“告错地方”的程序硬伤。

七、财产保全：防止租客转移资产的“闪电战”

依据《民事诉讼法》第一百零三条，出租人可在起诉同时申请财产保全，冻结租客银行账户、微信零钱、支付宝余额。保全金额以诉讼请求为限，一般需提供相当于保全金额30%的现金或保函担保。若租客有固定工作，还可申请法院向其单位送达《协助执行通知书》，扣留工资收入。

八、证据组织：打赢腾房官司的“八件套”

1. 房屋租赁合同及补充协议；2. 房屋权属证明（房产证、购房合同）；3. 租金支付记录（银行流水、转账截图）；4. 催缴通知、解除合同通知及送达凭证；5. 物业、水电费欠费清单；6. 房屋现状照片、视频（门外拍摄）；7. 微信、短信聊天记录；8. 证人证言（邻居、中介、物业人员）。证据链的核心逻辑是：合同成立→承租人占用→未支付租金→出租人催告→合同已解除→仍拒不搬离。

九、审判焦点：法官庭审中关注的六大问题

（1）租赁合同是否有效；（2）欠租金额及计算方式；（3）催告是否送达、宽限期是否合理；（4）合同解除通知是否生效；（5）房屋是否仍被占用；（6）违约金是否过高。出租人需围绕上述焦点准备证据，庭审中逐项回应。

十、执行阶段：把判决变成现实的“最后一公里”

1. 申请执行的时效：判决生效之日起两年内；2. 执行管辖：一审法院或与一审法院同级的财产所在地法院；3. 财产调查：通过网络查控系统冻结租客全国银行账户、证券、车辆；4. 强制腾退：法院张贴《腾退公告》，限期十五日搬离，逾期法院将强制开锁、清点物品、制作笔录，并搬运至指定保管场所；5. 纳入失信名单：对租客及其法定代表人限制高消费、限制出境。

十一、常见抗辩：租客“赖租”的七大招式

（1）房屋漏水、墙皮脱落，出租人未尽维修义务；（2）疫情、失业导致收入下降，要求减免租金；（3）已支付部分租金，出租人拒收；（4）双方口头达成缓交协议；（5）出租人断水断电，造成损失；（6）装修投入巨大，要求折价补偿；（7）主张优先购买权被侵害。出租人应提前收集房屋交付确认单、维修记录、催缴录音，逐项反驳。

十二、特殊情形：群租、转租、二房东的处理

1. 群租：若租客擅自改变房屋结构、增加居住人数，出租人可依据《商品房租赁管理办法》第八条，以“擅自改变房屋用途”为由解除合同；2. 转租：未经出租人书面同意，租客擅自转租的，出租人可依据民法典第七百一十六条解除合同；3. 二房东跑路：次承租人可代二房东向出租人支付欠租及违约金，然后向二房东追偿，出租人收款后应继续履行原合同。

十三、成本测算：诉讼费、律师费、保管费如何控制

1. 诉讼费：按诉讼请求金额比例递减，十万元标的约收2300元，可减半预交；2. 律师费：依据案件复杂程度、阶段数量协商，通常为基础费用加比例；3. 保管费：强制腾退后，搬运、仓储费用由被执行人承担，申请人可先行垫付，再申请执行；4. 评估费：若房屋内物品需评估拍卖，按评估额0.3%—0.5%收取。

十四、非诉讼解决：调解、仲裁与自力救济边界

除诉讼外，当事人可向街道、居委会、行业协会申请调解，达成调解协议后，可共同向法院申请司法确认，赋予强制执行力。若合同约定仲裁条款，应向仲裁机构申请仲裁，仲裁为一裁终局。需要强调的是，出租人不得擅自换锁、搬离租客物品，否则可能构成非法侵入住宅或故意毁坏财物，合理自力救济仅限于“断水断电”且合同已明确约定，并提前三日通知。

十五、趋势展望：数字钥匙与信用租房

随着数字人民币、区块链合同、智能门锁普及，未来房屋租赁可能实现“信用免押、数字支付、自动解锁”。租客逾期支付租金，系统可自动限制门锁权限，并上传信用记录，降低出租人维权成本。出租人仍应在合同中明确“数字钥匙冻结”视为催告，防止程序瑕疵。

十六、结语：用法律武器为租金“上保险”

租客拖欠房租又不搬走怎么办？答案在于“先催告、再解除、后诉讼、终执行”的四步闭环。及时保存证据、合理利用保全、快速进入执行，是收回房屋、兑现租金的关键。一次专业的房屋租赁律师咨询，能够帮助出租人在短时间内完成从“催缴”到“腾退”的全流程，让每一份合法租金都能如期到账，让房屋回归正常流转，是法治化租赁市场对出租人的基本承诺，也是律师职业价值的体现。