园区管委会关于印发《苏州工业园区地下 空间开发利用管理办法》的通知
各功能区、各部委办局、各派驻机构、各公司、各直属单位、各街道、各社工委：
《苏州工业园区地下空间开发利用管理办法》经园区党工委会议审议通过，现印发你们，请认真贯彻执行。
苏州工业园区管理委员会
2019年12月16日
（此件公开发布）
苏州工业园区地下空间开发利用管理办法
第一章 总 则
第一条 为进一步加强苏州工业园区（以下简称“园区”）地下空间开发利用管理，鼓励和推动地下空间开发建设，节约集约利用城市空间资源，保障权利人的合法权益，提升城市综合承载能力，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规，结合园区实际，制定本办法。
第二条 园区范围内地下空间的规划、开发利用和监督管理，适用本办法。法律、法规对涉及人民防空、防震减灾、文物保护、矿产资源、轨道交通、地下综合管廊、管线铺架、桩基工程等地下空间开发利用另有规定的，从其规定。
第三条 本办法所称地下空间，是指园区范围内地表以下空间，包括结建式地下空间和单建式地下空间。
结建式地下空间是指结合地表建筑或交通设施一并开发建设的地下空间。
单建式地下空间是指独立开发建设，不依附于地表建筑物建设的地下空间。利用市政道路、公共绿地和公共广场等公共用地实施独立开发建设的地下空间，视为单建式地下空间。
第四条 园区地下空间开发利用应遵循规划先行、综合开发、集约利用、公益优先的原则，坚持安全第一、社会效益、经济效益、环境效益、战备效益协调统一。
第五条 地下空间应优先用于城市基础设施、道路交通、应急防空防灾等功能，鼓励开发商业、仓储和文化体育等公共服务功能。
第六条 园区管委会加强地下空间开发利用管理领导，建立地下空间开发利用管理的综合协调机制。各功能区、街道、社工委配合做好属地范围内地下空间开发利用项目的协调、推进等工作。
规划建设委员会为地下空间开发利用管理综合协调机构，负责地下空间开发的规划管理、工程建设管理、物业管理、消防管理、人防工程建设使用事项管理等工作。
国土环保局负责地下空间建设用地管理、不动产登记、环境保护监督管理。
行政审批局负责地下空间市场主体相关事项的具体审批。
综合行政执法局负责地下空间范围内公共停车场、市政道路等城市基础设施的使用和维护监督管理，负责对地下空间范围内未经批准擅自占用空间资源建设、擅自改变建筑使用功能等违法违规行为予以查处。
园区公安分局负责地下空间开发建设和日常使用中的治安、道路交通监督管理。
其他相关行政管理部门按职责共同做好地下空间开发利用有关工作。
第七条 地下空间开发利用管理综合协调机构应组织相关部门建立空间三维综合管理信息系统，整合地下空间开发利用现状、规划建设管理等数据资源，实现空间资源管理信息互通共享，推动规建、国土“一张图”提档升级，建立三维管理数据库，实现地下空间管理的可视化、协同化。
第二章 地下空间规划管理
第八条 地下空间开发利用应符合园区国土空间规划。规划部门应会同相关部门编制园区地下空间开发利用总体规划和地下空间重点开发区域专项规划，并在控制性详细规划中明确涉及地下空间开发利用的内容。
控制性详细规划涉及地下空间的应对地下空间开发利用各项控制指标提出控制和引导要求，包括开发范围、规模、使用性质、出入口位置、与横向相关空间互相连通要求、人防建设要求、市政基础设施安全保护区范围以及地下与地表建筑之间的衔接等。
城市地下空间的开发利用规划，应当兼顾人民防空需要。城市的地铁等地下交通干线、交通综合枢纽以及其他地下工程的关键部位和重点设施，必须符合人民防空防护标准。人民防空疏散干道和连接通道，应当尽可能与城市地下交通等设施相连通。
第九条 规划部门对地块核发选址意见书或提出规划条件时，应依据控制性详细规划明确建设项目地下空间的用地性质、水平投影范围、竖向高程、建设规模、建筑功能不同用途比例限制、与相邻建筑连通要求等要素。涉及经营性用途的，应明确设置比例上限规模等条件。
第三章 地下空间用地管理
第十条 地下空间建设用地使用权，是指建设用地使用权人经依法批准利用地下空间开发建设建（构）筑物及附属设施所占封闭空间及其外围水平投影占地范围，对该地下空间范围享有占有、使用和收益的权利。
地下空间建设用地使用权权属界线封闭且具有独立使用价值，形成不动产单元，并可以此作为基本单位按空间范围、权利性质等属性分层设立登记。新设立的地下空间建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第十一条 地下空间所有权属于国家。开发利用地下空间应当依法取得地下空间建设用地使用权。园区鼓励地下空间互联互通，在满足交通功能、公共服务功能、人防工程以及相关技术规范和安全的基础上，允许适度开发其他使用功能。结建式地下空间，在供地时规划条件已包括地下空间范围，地下空间建设用地使用权应当与地表建设用地使用权一并取得。单建式地下空间建设用地使用权可以单独取得。
第十二条 经营性用地以及同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让。
第十三条 符合国家、省《划拨用地目录》的地下空间建设项目可以采用划拨方式供地。需要建设连通通道穿越市政道路、河道、公共绿地、广场等公共用地的地下空间建设项目，用地单位可申请划拨取得地下空间建设用地使用权。上述连通通道应具有公共属性，不得隔断封闭，不得擅自改变功能用途，应全天候向公众开放。日常使用维护由相关权属单位协商确定。
第十四条 符合下列情形的，可以协议出让地下空间建设用地使用权：
（一）供地时，规划条件没有将地下空间纳入供地范围，地表建设用地使用权人申请开发其建设用地范围内的地下空间，并经规划部门批准同意的。
（二）权属单位以提高地块不动产效益为目的，申请连接两宗及以上已设定产权地块具有非公共属性的地下连通空间。
（三）附着于地下停车场站、连通通道等公益设施项目，配建少量（不超过地下总建筑面积20%）经营性商业服务设施，且不具备独立开发条件的。
（四）已通过划拨方式取得地下空间建设用地使用权的交通枢纽等公共基础设施工程建成投运后，经规划批准新设立配建的部分经营性地下空间。
（五）受客观条件或其他因素制约无法独立设宗、不具备招标、拍卖、挂牌方式公开出让的。
第十五条 地下空间建筑面积不计容。土地出让时未明确地下空间中的经营性建筑面积，但项目最终规划设计方案经规划部门审批确认的，不另行收取相应地下空间土地出让金。
以划拨方式取得的地下空间建设用地使用权，免收征地成本。
第十六条 地下空间建设用地使用权出让最低价格，以同类别用途、同区域地表建设用地使用权的基准地价、成交楼面地价、土地使用权评估地价等作为基础，折算为楼面价格的一定比例确定。具体为：
（一）单建式地下空间用途负一层按评估楼面价的30%确定。地下空间用途为混合用途的，按照混合用途的建筑面积比例确定；地下空间负二层按地下一层标准减半确定；负三层及以下不收取土地出让金。
（二）依法取得划拨地下空间建设用地使用权补办出让手续的，补缴土地出让金按照本条第1项标准的40％确定。
（三）半地下室建筑层高大于2.2米（含），且结构顶板高出室外基准标高小于1.5米的，土地出让金按照本条1、2项标准确定；半地下室建筑层高大于2.2米（含），且结构顶板高出室外基准标高大于1.5米（不含）的，土地出让金适用地表建设用地使用权出让相关规定。
第十七条 经依法批准的地下空间建设用地使用权用途，按照国家土地用途分类标准确定。地下空间包含多类用途的，申请建设单位应逐类列表申报，结合规划部门审定批准的文件、设计方案图件等直接确定。
单建式地下空间建设用地使用权最高出让年限按土地管理相关规定的用途类别确定。
结建式地下空间建设用地使用权用途与地表空间建设用地使用权用途一致的，地下空间建设用地使用权出让年限的终止日期应当与地表建设用地使用权终止日期一致；地表建设用地使用权有多种用途不同出让年限的，其地下空间建设用地使用权不得超过土地用途对应的最高出让年限，也不得超过地表建设用地使用权的最高出让年限。
第四章 地下空间建设管理
第十八条 用地单位开发利用地下空间的，应依法向规划建设部门申请办理相关规划建设行政许可手续。其中，结建式地下空间工程项目应随地面建筑工程一并办理。
地下结建建筑外围不得超出地表用地界线。确因公共利益、安全防护等原因需超出地表宗地界线的，应当符合相关建设工程技术规范要求并经规划部门批准。
地下空间建设项目施工前，建设单位应再次查明用地范围内市政基础设施、地下管线、人防工程等地貌现状，做好施工过程中的动态检测。施工过程应采取有效安全和防护措施，处理好工程承载、震动、污染和噪声，不得擅自破坏地下市政管线，保障相邻地块已有建（构）筑物安全，并制定相关应急预案和预防措施。
第十九条 城市轨道交通站点出入口布置应当统一规划，并与周边建筑物地下层相连通。对周边预留未开发地块连通，须预留通道或接口，后建单位负责出资并实施连通建设。
符合规划和建设要求具备连通条件的，城市轨道交通建设单位应当支持周边地块权属单位的连通，连通建设资金由提出方承担，实施建设主体及管理维护等事宜由双方协商确定。
第二十条 规划条件对不同独立地块的地下空间建设有统一规划和连通要求的，各地块所涉地下空间设计方案应当明确与周边地块建筑的连通方案。周边建筑已按规划预留连通位置的，后建项目的地下连通有与之衔接的义务。连通建设资金承担、实施建设主体为后建方。后续的使用方式、管理维护、权属归属等事项由连通双方协商确认。
第五章 地下空间不动产权利登记
第二十一条 地下空间建设用地使用权登记由园区不动产登记部门按照法律、法规有关规定办理。地下空间建设用地使用权可以分层设立、分层登记，按水平投影坐标和竖向高程确定权属范围。依据《不动产单元设定与代码编制规则》编制地下空间建设用地使用权和相应建筑物的不动产单元代码，并在不动产登记簿及权利证书上注明“地下空间建设用地使用权”。
地下建筑物因分割区分所有权的不动产单元登记时，采用地下建筑物的建筑面积作为其地下建设用地使用权面积，宗地图不再另行测绘，以房产分户图替代。地下建筑物的建筑面积包括专有建筑面积和共有分摊面积。
产权明晰的人防工程，可按相关要求向园区不动产登记部门申请登记。
第二十二条 单建式经营性地下空间项目竣工验收后，确需分割登记的，经规划、住建、国土等部门批准可以按照最小不动产单元进行分割登记。但法律、法规规定或出让合同约定地下空间不得分割转让的除外。
第六章 地下空间使用管理
第二十三条 地下空间建（构）筑物和设施的所有权人为地下空间使用和维护管理的责任人。所有权人和实际使用人不一致的，按相关委托协议确定承担具体维护管理责任。连通通道涉及两个或多个权属单位的，由相关权属单位按协议或约定明确具体使用方式和维护管理责任。
人防工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用。人防工程在平时使用时，应签订使用和维护管理责任书，做好具体维护管理工作。涉及移交市政部门基础设施的，由市政管理部门指定的单位接收并履行维护管理责任。涉及委托物业服务企业实施日常维护管理的，应签订维护管理协议明确相关安全使用和维护管理责任。
第二十四条 地下空间维护管理责任单位应当建立安全使用和维护管理制度、突发事件应急预案，并接受行政主管部门的监督管理。对存在安全隐患的，地下空间权属单位和维护管理责任单位应及时整改并予消除。隐患严重的，应立即停止使用。发生安全事故的，使用和维护管理责任人应立即采取应急救助措施，及时上报行政主管部门，配合做好调查处理工作。
第七章 法律责任及其他
第二十五条 地下空间建设用地使用权人应按批准的用地范围、用途、利用条件开发建设，对违反相关地下空间管理规定行为的法律责任，由各行政管理主管部门按有关法律、法规的规定处理。地下空间开发利用过程中对其他建（构）筑物或设施造成损害的，应依法承担相应的民事责任。
第二十六条 政府可以依法征收、征用地下空间。因国防、人民防空、防灾、城市基础设施和公共服务设施等公共利益项目建设需要利用地下空间的，相关不动产权人应当为建设单位提供便利，并协助配合做好有关手续办理工作。
第二十七条 本办法实施以前,根据规划审批方案确定在建、已建的地下空间利用项目，参照本办法执行。本办法对地下空间开发利用未作规定的，适用相关法律法规的规定。
第二十八条 本办法自2020年1月1日起施行。
本文关键词：苏州工业园区房产律师
