建设工程价款优先受偿权：权利认定与行使全指引

一、建设工程价款优先受偿权的法律基础与价值

在建设工程领域，工程纠纷律师事务所经常处理的核心问题之一便是建设工程价款优先受偿权。这一权利在法律体系中具有特殊地位，它不仅关系到施工企业的经济利益，更关乎农民工群体的生存权益保障。

我国民法典第八百零七条明确规定，发包人逾期不支付工程价款的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖，并从中优先受偿。这一规定奠定了建设工程价款优先受偿权的法律基础，使其成为建设工程领域一项重要的法定担保物权。

1. 权利性质与立法目的

建设工程价款优先受偿权作为一种法定优先权，其设立具有深刻的社会政策考量。建设工程价款的构成中，相当一部分是施工人员的劳动报酬，特别是农民工工资。如果这类债权得不到优先保护，将直接影响劳动者的基本生活保障，进而引发社会不稳定因素。

最高人民法院通过司法解释和典型案例进一步强化了对工程价款优先受偿权的保护。在《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》中，明确规定以房折价行使工程价款优先受偿权可以排除抵押权或一般金钱债权的强制执行。这一解释精神在多个司法案例中得到体现，如建某公司诉银某公司案中，法院支持承包人通过以房抵债方式实现工程欠款优先受偿权，排除了基于抵押权而采取的查封措施。

2. 权利保护的社会价值

从社会效果来看，建设工程价款优先受偿权的保护不仅关乎施工企业的经济利益，更与工程质量安全密切相关。司法实践中强调"质量第一"的理念，将工程质量安全视为建设工程的生命线。最高人民法院在2025年11月发布的建设工程质量保护典型案例中明确指出，施工单位向建设单位交付质量合格的工程是其基本义务，而工程价款的及时支付是保障工程质量的重要条件。

专业处理建设工程纠纷的工程纠纷律师事务所通常会提醒当事人，工程价款优先受偿权的有效行使需要以满足工程质量要求为前提。在一起典型案件中，李某诉某资源公司建设工程施工合同纠纷，法院明确表示，施工方在交付质量合格的建设工程情况下，才有权请求折价补偿。这体现了权利与义务相统一的司法原则。

二、建设工程价款优先受偿权的成立与行使条件

正确把握建设工程价款优先受偿权的成立与行使条件，是工程纠纷律师事务所为客户提供专业服务的基础。这一权利的实现需要满足一系列法定条件，否则可能导致权利无法得到司法保护。

1. 权利主体资格认定

根据相关司法解释，建设工程价款优先受偿权的权利主体限定为"与发包人订立建设工程施工合同的承包人"。这一限定将转承包人、分包人、挂靠人等实际施工人排除在直接享有优先受偿权的范围之外。在司法实践中，这一定位十分明确。

然而，这并不意味着实际施工人完全无法获得优先受偿权的保护。专业工程纠纷律师事务所通常会通过两种途径为实际施工人争取权益：一是通过代位权诉讼，实际施工人可以代位行使承包人对发包人的工程价款优先受偿权；二是在挂靠情形下，如果挂靠人与发包人形成了事实上的建设工程施工合同关系，挂靠人可能被认定为直接享有优先受偿权。

在一起典型案例中，石某借用某建设公司资质与某食品公司签订建设工程施工合同，工程完工后出现质量问题。法院判决某建设公司与石某对质量缺陷修复费承担连带赔偿责任。这种情况下，虽然实际施工人石某不直接享有优先受偿权，但权利主体资格的认定对工程价款追索仍有重要影响。

2. 工程质量合格的前提条件

工程质量合格是行使建设工程价款优先受偿权的基本前提。这一要求体现了权利与义务对等的法律原则。最高人民法院在多个建设工程质量保护典型案例中强调了这一观点。

具体而言，工程质量合格包括两种情况：一是工程经竣工验收合格；二是工程未经竣工验收，但经鉴定质量合格。对于实际施工人而言，不仅要求自身施工部分质量合格，还需要承包人承包范围内的整体工程质量合格，才能通过代位权行使优先受偿权。

在某汽车公司诉某建设公司建设工程施工合同纠纷案中，工程竣工交付使用10年后，主体结构吊车梁出现裂缝。法院认为，主体结构在设计使用年限（50年）内出现质量缺陷，施工单位应承担保修义务。这表明工程质量责任的长时期性，也间接影响了优先受偿权的行使条件。

3. 权利行使的期限要求

建设工程价款优先受偿权的行使有严格的期限限制。根据司法解释，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。这一期限远短于普通诉讼时效的三年期间，属于除斥期间，不存在中止、中断或延长的情形。

专业工程纠纷律师事务所通常会特别提醒客户注意这一期限要求，避免因超过行使期限而丧失优先受偿权。实践中，应当给付建设工程价款之日的认定可能因合同约定或履行情况不同而有所差异，需要结合具体案情分析。

三、建设工程价款优先受偿权的范围与限制

准确界定建设工程价款优先受偿权的担保范围，是这一权利发挥实际效用的关键。实践中，不同法院对优先受偿范围的理解可能存在差异，这就需要专业工程纠纷律师事务所结合司法案例进行精准把握。

1. 优先受偿的债权范围

建设工程价款优先受偿权担保的债权范围主要包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。不包括发包人违约造成的损失，也不包括承包人因垫资发生的利息损失。这一范围的界定体现了优先受偿权保障建设工程成本回收的立法目的，而非保障承包人的全部合同利益。

在实践中，工程价款的确定可能涉及多种计算方法，如合同约定价格、工程变更增减价款、索赔款项等。专业工程纠纷律师事务所通常会协助客户明确可优先受偿的具体金额，避免因范围认定不当导致部分债权失去优先性。

2. 权利实现的顺位关系

建设工程价款优先受偿权在实现顺位上具有特殊性，它优先于抵押权和其他债权，但不得对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。这种顺位安排体现了消费者生存权优先于经营权的法律价值取向。

最高人民法院在《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》中，进一步放宽了对房屋消费者权益的保护范围，将"保护居住需要"拓宽为"保护居住生活需要"。在韩某平夫妻案中，二审法院认为案涉房屋是夫妻为子女入学购买，符合刚性住房需求，同时与位于郊区的原有住房相比，符合改善型住房需求，因而享有排除强制执行的权利。这一案例表明，建设工程价款优先受偿权在面对消费者购房权时可能受到限制。

3. 权利行使方式的多样性

承包人实现建设工程价款优先受偿权的方式主要有两种：一是与发包人协议将工程折价；二是申请人民法院将工程拍卖。从工程纠纷律师事务所的实践经验来看，协议折价方式因成本低、效率高而更受青睐。

司法实务中，以工程不动产协议折价方式行使和实现工程款优先受偿权，较司法拍卖更为简便易行，费用低廉，有利于发挥发包人责任财产的效用。这一观点在最高人民法院发布的典型案例中得到认可。在一起案例中，建某公司完成建设施工并验收后，银某公司以承建工程中的13套房屋作价抵偿欠付的工程款，法院认可了这种抵债方式的效力，支持排除对案涉房屋的强制执行。

四、特殊情形下的优先受偿权行使问题

建设工程实践中的复杂情况给建设工程价款优先受偿权的行使带来诸多挑战。专业工程纠纷律师事务所需要准确把握特殊情形下的权利行使规则，为客户提供有针对性的解决方案。

1. 实际施工人的权利保护路径

如前所述，实际施工人不直接享有建设工程价款优先受偿权，但可通过代位权诉讼间接实现权利保护。实际施工人依据民法典第五百三十五条规定，以转包人或违法分包人怠于向发包人行使到期债权或与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现为由，提起代位权诉讼的，人民法院应予支持。

在代位权诉讼中，实际施工人可以一并主张承包人对发包人的工程价款优先受偿权。因为优先受偿权作为工程款债权的从权利，属于"与该债权有关的从权利"范畴。通过这一诉讼策略，专业工程纠纷律师事务所能够为实际施工人争取到更有利的法律地位。

2. 以物抵债情形下的权利实现

以物抵债是实现建设工程价款优先受偿权的重要方式之一。承包人通过与发包人协议，将承建工程中的部分房屋作价抵偿欠付工程款，在实践中较为常见。然而，这种方式可能面临其他债权人的挑战，需要满足严格的条件才能得到法院支持。

专业工程纠纷律师事务所在处理以物抵债案件时，通常会重点关注以下几个要素：抵债协议的真实性、抵债价格的合理性、是否完成权属变更登记等。在最高人民法院发布的典型案例中，建某公司与银某公司签订商品房买卖合同并开具销售不动产统一发票，这种形式完备的以物抵债协议更可能得到法院的认可。

需要注意的是，实践中可能存在虚构以物抵债关系逃避债务的情况。在一起案例中，常某与赵某通过循环转账、伪造借条等方式虚构债务关系，再以民事调解书确认债务，最后签订以房抵债协议阻碍执行。法院经审查发现虚假诉讼嫌疑，不仅判决继续执行案涉房屋，还将犯罪线索移送公安机关。这表明法院对以物抵债真实性的审查日趋严格。

3. 工程质量缺陷对优先受偿权的影响

工程质量缺陷可能对建设工程价款优先受偿权的行使产生实质性影响。如果工程存在质量缺陷，承包人不仅难以行使优先受偿权，还可能面临发包人的索赔。最高人民法院2025年发布的建设工程质量保护典型案例充分体现了这一观点。

在某建安公司诉某建设投资公司建设工程施工合同纠纷案中，工程虽经竣工验收合格，但在保修期内发现部分楼栋地下室渗水严重。法院认为，尽管工程竣工验收合格，但由于施工人原因导致防水工程在保修期内出现质量缺陷，施工人应当履行保修义务。最终，法院判决施工人承担质量缺陷修复费用，并与工程欠款相互折抵。

这一案例表明，专业工程纠纷律师事务所在处理工程价款追索案件时，需要综合考量工程质量状况，必要时可采取先行调解修复质量缺陷再结算工程款的策略，以实现保障客户利益。

五、工程价款优先受偿权的实践难点与应对策略

尽管建设工程价款优先受偿权有明确的法律规定，但在实践中仍存在诸多难点。专业工程纠纷律师事务所通过不断积累实务经验，形成了一系列有效应对策略。

1. 权利保全与执行困境

在实践中，承包人常常面临发包人财产被多家法院查封、抵押的复杂局面，使得建设工程价款优先受偿权的实现困难重重。特别是在发包人资不抵债的情况下，各种权利冲突更加明显。

针对这一困境，专业工程纠纷律师事务所通常会采取以下策略：一是及时申请财产保全，防止发包人转移财产；二是积极提出执行异议，排除其他债权人对建设工程的不当执行；三是主动与其他债权人协商，寻求权利实现的可行方案。

在最高人民法院的司法政策中，倾向于对优先受偿权给予充分保护。在一起案例中，法院明确表示，工程承包人以其与发包人约定将该承建工程不动产折价实现工程欠款优先受偿权为由，提出执行异议，请求排除基于抵押权或其他债权而采取的查封措施，若该"折价工程协议"不存在损害其他债权人利益等可撤销或无效事由，人民法院应予支持。

2. 挂靠与转包中的权利认定

挂靠和转包是建设工程领域的常见现象，也是建设工程价款优先受偿权认定的难点。根据现行司法解释，挂靠人作为实际施工人，原则上不直接享有优先受偿权，但如果挂靠人与发包人形成了事实上的建设工程施工合同关系，则可能享有优先受偿权。

专业工程纠纷律师事务所在处理这类案件时，需要重点考察以下因素：挂靠人是否以自己名义实际履行合同，发包人是否明知挂靠事实并直接与挂靠人发生法律关系，工程价款的支付对象和流程等。通过这些因素的综合判断，确定挂靠人是否与发包人形成了事实合同关系。

3. 工程变更与索赔款的优先受偿资格

在实践中，工程变更和索赔极为常见，由此产生的工程变更款和索赔款是否属于建设工程价款优先受偿权的担保范围，常常成为争议焦点。对此，司法实践中有不同观点，需要根据具体情况分析。

一般而言，因工程设计变更、工程量增加等导致的工程款变更，属于优先受偿范围；而因发包人违约造成的损失赔偿，则不属于优先受偿范围。专业工程纠纷律师事务所通常会建议客户在合同履行过程中明确区分不同类型款项，保留相关证据，以便在争议发生时能够准确主张权利。

六、工程质量责任与价款优先受偿权的关联

工程质量责任与建设工程价款优先受偿权之间存在密切关联，二者相互影响、相互制约。专业工程纠纷律师事务所在处理工程纠纷时，需要统筹考量这两个方面，为客户提供全面法律方案。

1. 工程质量合格是行使优先受偿权的前提

如前所述，工程质量合格是承包人行使建设工程价款优先受偿权的基本前提。如果工程存在质量缺陷，承包人的优先受偿权将受到限制。最高人民法院在建设工程质量保护典型案例中明确表达了这一观点。

在李某诉某资源公司建设工程施工合同纠纷案中，法院认为，因李某不具备相应资质，案涉《建设工程施工合同》无效。李某在交付质量合格的建设工程情况下，才有权请求某资源公司折价补偿。这一案例表明，无论合同效力如何，工程质量合格都是承包人获得工程价款的前提条件。

2. 质量保修义务的长期性

建设工程质量保修义务具有长期性特点，特别是主体结构和地基基础工程，保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。这意味着承包人的质量责任可能持续数十年，在此期间如果出现质量问题，可能影响工程价款的最终结算。

在某汽车公司诉某建设公司建设工程施工合同纠纷案中，工程竣工交付使用10年后，主体结构吊车梁出现裂缝。法院认为，主体结构在设计使用年限（50年）内出现质量缺陷，施工单位应承担保修义务。尽管工程已竣工验收合格，但并不意味施工单位质量责任的终结。

这一案例对专业工程纠纷律师事务所的启示是：在处理工程价款争议时，需要关注质量责任的长期性，合理安排质量保证金的使用和返还，避免因质量问题导致已获价款的追回风险。

3. 各主体责任划分与优先受偿权行使

建设工程涉及多方主体，包括建设单位、施工单位、设计单位、监理单位等。当工程出现质量问题时，需要准确划分各方责任，这直接影响建设工程价款优先受偿权的行使范围和金额。

在某镇人民政府诉某建筑公司建设工程施工合同纠纷案中，工程修复后仍存在质量缺陷的原因有两方面：一是某镇人民政府提供的设计图纸不符合技术规范要求，应承担主要责任；二是某建筑公司明知原设计图纸存在设计缺陷，仍按照原设计图纸进行修复，亦应承担相应责任。法院最终判决某建筑公司承担30%的质量修复费用。

这一案例表明，专业工程纠纷律师事务所在处理此类纠纷时，需要全面分析各方过错程度，准确划分责任比例，从而确定承包人可优先受偿的工程价款净额。

七、建设工程价款优先受偿权的发展趋势与展望

随着建设工程领域的不断发展，建设工程价款优先受偿权的相关规则也在不断演进。专业工程纠纷律师事务所需要密切关注司法动态，把握权利行使规则的发展趋势。

1. 司法保护力度不断加强

近年来，司法机关对建设工程价款优先受偿权的保护呈现不断加强的趋势。最高人民法院通过发布司法解释、典型案例等方式，统一裁判标准，加大权利保护力度。特别是在涉及农民工工资等民生问题时，司法政策明显倾向于保护弱势群体利益。

在《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》中，最高人民法院扩大了商品房消费者权益保护范围，将"保护居住需要"拓宽为"保护居住生活需要"。虽然这在一定程度上限制了优先受偿权的绝对优先性，但体现了生存权优先的价值取向。

2. 权利行使规则日趋精细化

随着建设工程纠纷的多样化、复杂化，建设工程价款优先受偿权的行使规则也日趋精细化。司法机关在审理相关案件时，更加注重个案公正，综合考虑合同履行情况、各方过错程度、工程质量状况等多种因素。

专业工程纠纷律师事务所需要适应这一趋势，摒弃简单化的法律适用方式，为客户提供更加精细化、个性化的法律服务。特别是在处理复杂工程纠纷时，需要综合运用多种法律手段，全面维护客户权益。

3. 与相关制度的衔接更加紧密

建设工程价款优先受偿权与破产法、执行法等相关制度的衔接日益紧密，这为权利实现提供了更多途径，也带来了新的挑战。在发包人破产的情况下，优先受偿权的行使程序、范围认定等问题需要特别关注。

此外，随着房地产市场的调控政策变化，以房抵债实现优先受偿权的方式可能面临新的限制。专业工程纠纷律师事务所需要密切关注政策变化，及时调整诉讼策略，确保客户权利得到实现。

总之，建设工程价款优先受偿权作为建设工程领域一项重要的法定权利，其行使规则复杂而精细。无论是承包人还是实际施工人，在主张这一权利时都面临诸多法律挑战。专业工程纠纷律师事务所在为客户提供相关法律服务时，需要全面把握法律规则、密切关注司法动态、灵活运用诉讼策略，才能在这一专业领域取得理想成果。